Sanierungskostenrechner – Kosten pro m² berechnen
Schätze in wenigen Sekunden, was die Sanierung deiner Immobilie realistisch kostet. Der Rechner berücksichtigt Wohnfläche, Baujahr, Zustand, geplanten Umfang und die Kostensituation in deiner Stadt. Ergebnis: Low-, Mid- und High-Szenario in € und pro m².
Projektdaten
Geschätzte Sanierungskosten
So rechnen wir
Der Rechner arbeitet mit empirischen Kostenkorridoren, die wir aus öffentlichen Baustatistiken, Handwerkerpreisen und Auswertungen von Sanierungsprojekten in Deutschland zusammengestellt haben. Er nimmt die Wohnfläche und multipliziert sie mit einem €/m²-Wert, der je nach Zustand variiert.
| Zustand | Low | Mid | High |
|---|---|---|---|
| gepflegt | 100 €/m² | 250 €/m² | 400 €/m² |
| modernisierungsbedürftig | 300 €/m² | 550 €/m² | 800 €/m² |
| sanierungsbedürftig | 500 €/m² | 900 €/m² | 1.300 €/m² |
| kernsanierungsbedürftig | 1.000 €/m² | 1.750 €/m² | 2.500 €/m² |
| Rohbau | 1.500 €/m² | 2.500 €/m² | 3.500 €/m² |
Zuschläge und Abzüge
Stadtfaktor: In den Top-7-Städten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf) sowie Leipzig rechnen wir +15 % wegen höherer Handwerkerpreise. In kleinen Städten und ländlichen Regionen setzen wir −10 % an.
Umfangszuschlag: Pro Gewerk, das aktiv mit saniert werden soll (Dach, Fassade, Fenster, Heizung …), addieren wir +5 %. Sind alle neun Gewerke ausgewählt, entspricht das +45 % zum Basiswert.
Altbauzuschlag: Baujahre vor 1970 erhalten pauschal +10 %, weil Schadstoffsanierung (Asbest, alte KMF), ungleiche Wände und fehlende Normmaße überdurchschnittlich häufig auftreten.
Die Formel lautet in Kurzform: Kosten = Basis(€/m²) × qm × (1 + Stadt ± Umfang + Altbau)
Häufige Fragen
Wie viel kostet eine Sanierung pro m²?
Die Kosten liegen typischerweise zwischen 300 und 2.500 € pro m², abhängig vom Zustand. Eine einfache Modernisierung beginnt bei rund 300–800 €/m², eine Kernsanierung reicht von 1.000 bis 2.500 €/m², bei Rohbauten auch darüber. Details findest du im Kernsanierung-Artikel.
Was ist der Unterschied zwischen Sanierung und Kernsanierung?
Eine Sanierung beseitigt Schäden und bringt die Bausubstanz wieder in funktionsfähigen Zustand (z. B. neues Bad, neue Heizung, neue Fenster). Eine Kernsanierung geht weiter und erneuert praktisch alle Gewerke – Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik, Grundriss – oft bis auf den Rohbau zurück. Sie ist aufwändiger, langwieriger und teurer.
Welche Sanierungskosten sind steuerlich absetzbar?
Bei vermieteten Objekten können Erhaltungsaufwand sofort oder verteilt über bis zu 5 Jahre abgesetzt werden. Modernisierungen innerhalb der ersten 3 Jahre nach Kauf zählen wegen der 15-%-Grenze als anschaffungsnahe Herstellungskosten und müssen über die AfA (2 % oder 2,5 % pro Jahr) abgeschrieben werden. Bei Eigennutzung sind Sanierungen grundsätzlich nicht absetzbar – Ausnahmen gelten bei Denkmalschutz und Handwerkerleistungen (§ 35a EStG).
Gibt es Förderungen für Sanierungen?
Ja. Die KfW bietet zinsverbilligte Kredite für Einzelmaßnahmen (BEG EM) und Komplettsanierungen zum Effizienzhaus (BEG WG). Das BAFA gewährt Zuschüsse für Wärmepumpen, Solarthermie und Biomasseheizungen. Für Denkmalschutz gelten erhöhte Abschreibungen nach §§ 7i / 10f EStG. Tipp: Förderantrag immer vor Auftragserteilung stellen.
Wie lange dauert eine Kernsanierung?
Eine Kernsanierung dauert bei einem Einfamilienhaus typischerweise 6 bis 12 Monate, bei Mehrfamilienhäusern entsprechend länger. Planung und Genehmigungen kommen nochmals 3 bis 6 Monate hinzu. Plane für Umbauten, Eigenleistung und unvorhergesehene Arbeiten einen Zeitpuffer von mindestens 20 %.
Wie genau ist dieser Rechner?
Der Rechner liefert realistische Größenordnungen auf Basis aktueller Marktdaten (Stand 2026). Er ist geeignet für eine erste Einschätzung vor dem Kauf und für eine grobe Finanzierungsplanung. Für konkrete Projekte sind Angebote von lokalen Handwerkern und eine Begehung durch einen Bausachverständigen unerlässlich. Abweichungen von ±20–30 % sind in beide Richtungen möglich.